Vendre son bien immeuble avec son entreprise : stratégies à envisager au moment de planifier un transfert d’entreprise
Il y a beaucoup de facteurs à prendre en considération lorsque vient le temps de planifier le transfert d’une entreprise (voir Comment se préparer à vendre votre entreprise et Transfert d’une entreprise : guide en 7 étapes). Et si votre entreprise se situe dans un immeuble commercial qui vous appartient, une autre décision s’ajoute à la liste : vendre l’entreprise et la propriété en même temps ou vendre l’entreprise et conserver la propriété. Voici quelques facteurs à prendre en considération pour prendre votre décision.
Vendre l’entreprise et le bien immeuble simultanément
Il s’agit de la stratégie la plus courante pour les propriétaires d’entreprise qui prennent leur retraite et qui souhaitent se retirer complètement de l’entreprise. Il s’agit également d’un choix intéressant lorsqu’un emplacement précis est un facteur de succès clé pour l’entreprise, comme une pharmacie qui serait située près d’une clinique médicale, ou lorsqu’il est impossible de déménager les installations de l’entreprise, comme une salle de cinéma ou une ferme agricole. Les acquéreurs potentiels pourraient alors jouer de prudence en acquérant le bien immeuble avec l’entreprise plutôt que de prendre le risque de louer l’espace.
Avantages de vendre les deux en même temps
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Le transfert complet de l’entreprise se fait d’un seul coup, sans aucun souci de gestion immobilière après la vente.
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De votre côté, vous disposez d’une plus-value en capital pour prendre votre retraite ou investir ailleurs.
Inconvénients de vendre les deux en même temps
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Les acquéreurs potentiels doivent avoir le capital nécessaire pour acheter à la fois l’entreprise et le bien immeuble, ce qui peut réduire la taille du bassin d’acquéreurs.
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Il est plus complexe de négocier simultanément les deux ventes que la vente de l’entreprise seulement; il faudra peut-être plus de temps pour conclure le tout.
Conseil fiscal
Dans la plupart des ventes d’entreprises exploitées par des propriétaires, l’immeuble commercial est séparé de l’entreprise en exploitation et détenu par une société distincte. Même si vous comptez vendre l’immeuble et l’entreprise en même temps, le fait de les considérer séparément peut vous aider, vous et les acheteurs potentiels, à vous entendre sur une évaluation juste.
Cela peut aussi représenter un avantage fiscal : vous pourriez ainsi être admissible à une exonération cumulative des gains en capital, ce qui réduirait considérablement l’impôt à payer sur la vente de l’entreprise. Veuillez noter que les frais de transfert foncier varient d’une province à l’autre – vérifiez auprès d’un professionnel si les avantages fiscaux l’emportent sur le coût si vous devez transférer le bien immeuble à une nouvelle société dont vous êtes le propriétaire avant la vente.
Vendre l’entreprise seulement et louer la propriété
Cette stratégie peut être utile lorsque l’acheteur idéal n’a pas les moyens d’acquérir à la fois l’exploitation de l’entreprise et le bien immeuble. Ce scénario est plus courant lorsque l’entreprise est transférée à un membre de la famille ou du personnel, par exemple, pour assurer son succès continu. En général, le bail conclu avec l’acheteur comprend une clause de droit de premier refus si le bien immeuble est mis en vente.
Certains propriétaires qui offrent un prêt consenti par le vendeur dans le cadre de la vente de l’entreprise pourraient aussi décider de conserver le bien immeuble pour réduire leur risque : en cas d’insuccès de l’entreprise, ils possèdent toujours un actif sur lequel compter.
Avantages de vendre l’entreprise seulement
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Possibilité de tirer un revenu de location continu. Certains propriétaires utilisent le revenu de location d’un immeuble commercial conservé dans le cadre de leur stratégie de gestion des liquidités à la retraite, ce qui leur offre un revenu continu après la cessation de leurs activités quotidiennes.
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Possibilité de vendre le bien immeuble lorsque sa valeur marchande est plus élevée.
Avantages de vendre l’entreprise seulement
- Vous demeurez responsable du bien immeuble, y compris de ses problèmes structurels et de son entretien, et vous conservez votre responsabilité civile.
- Risque de retard de paiement du loyer ou même d’inoccupation du bien immeuble en cas de faillite de l’entreprise.
Questions à vous poser
- Le bien immeuble est-il essentiel aux activités de l’entreprise?
- Avez-vous besoin d’argent en ce moment ou voulez-vous conserver une source de revenus?
- Souhaitez-vous gérer un bien immeuble ou voulez-vous cesser complètement vos activités?
- L’acheteur idéal peut-il se permettre de financer l’entreprise et le bien immeuble en ce moment?
- Quelles sont les conditions actuelles du marché immobilier? Le bien immeuble pourrait-il s’apprécier au fil du temps?
OU
| Vous voudrez peut-être vendre les deux si… |
Vous voudrez peut-être conserver le bien immeuble si…
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Le choix de la meilleure approche dépend de nombreux facteurs, dont votre plan de relève, vos besoins en matière de retraite et la structure de la transaction. Pour vous aider à vous y retrouver, assurez-vous de communiquer avec les bons conseillers tôt dans le processus, soit au moins trois ans avant de mettre en vente. Les spécialistes en transfert d’entreprise de la Banque Nationale collaborent avec divers partenaires, dont Services bancaires aux entreprises et Gestion de patrimoine, pour vous aider à évaluer la question sous tous ses angles.
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